新居屋下月推　私樓業主迎戰
荃灣二手減價搶客

適中字型 較大字型	■二手業主減價搶客，荃威花園低層戶290萬元成交。　資料圖片

【本報訊】房委會五大新居屋下月開波，二手業主減價搶準居屋客，當中三線盤荃威花園低層戶，成交價290萬元，低市價約7%。唔使三球好似好抵，同區徘徊三球放盤約20個，但有學者提醒上車客，衡量個人承擔能力，不要因新居屋消息而衝動入市，目前二手盤缺、一手供應增加以及加息在即，現在極不宜入市！
記者：陳家雄

房委會五個新居屋分佈荃灣、大圍、元朗及青衣，其中荃灣新居屋尚翠苑有定價最貴單位，七折後大約每伙212萬至最貴326萬元。不過，區內私樓荃威花園，就錄得一宗不用300萬元的兩房成交。
美聯梁仲維指，荃景圍荃威花園D座低層4室，實用434方呎，9月放盤叫價350萬元，其後業主感叫價過高，10月調低至300萬元，最終有買家洽購，終以290萬元成交，呎價6,682元，低市價約7%。根據中銀網上物業估價，單位估值293萬元，另渣打銀行網上估價為289萬元。相比尚翠苑實用面積最細單位438方呎，相差4呎，但不用政府資助三成，亦沒有禁售限制，惟受三年內轉售須付額外印花稅的限制。
目前荃灣區徘徊300萬元的放盤約20個，幾乎全數二三線樓盤，其中叫價最平，位於荃德花園D座中層D室，實用287方呎，叫價299萬元，呎價10,418元。
另外，大圍區兩個新居屋，合共約500伙，目前該區300萬元以下放盤量則屈指可數，其中實用率奇低的大圍金獅花園現有約5個三球以下放盤，叫價最平為1期A座低層戶，實用270方呎，叫價293萬元，呎價10,852元。

學者：現階段不宜入市

中文大學未來城市研究所副所長姚松炎表示，抽居屋與上車不是掛鈎的，沒必要二選一，居屋是抽獎，無人知中唔中，有需要上車市民不應受新居屋消息影響入市的決定，「有啲人抽居屋，會留意該區，睇完好鍾意，會恨，屆時抽唔中，有抽獎後遺症，心諗咁自己出錢買私樓啦！」
姚教授強調，現在極不宜入市。第一，二手市場斷層，連鎖匙盤都無，二手市況是僧多粥少，業主會吊高來賣，如果此時「照殺入去」，明顯要比付出更高溢價；一手方面，未來供應增加，尤其是新盤供應最多的地區，樓價跌的機會更大。
再者，還有加息的因素，「做乜嘢一定要係呢一剎那衝入去呢！」對於合資格人士應否申請新居屋，他認為，假如像昔日居屋設回購制度，基本上有層安全網，「唔怕㗎，抽中獎就去攞獎囉！」不過，目前房委會仍未公佈有關新居屋的條款，要待下月才揭盅。 

5新居屋下月登場 最平187萬 7折定價 荃灣尚翠苑呎售6113最貴

下月開售的新居屋以市價7折定價，5項目中以荃灣尚翠苑呎價最貴、達6,113元，511呎單位賣326萬，堪比去年賣出的港島南區居屋樓王；最平是沙田300多呎單位，售187萬。

有學者認為，是次推售的居屋僅有2,160個單位，對私樓售價影響有限。

今期居屋白表2人或以上申請者的入息上限只上調至4.6萬元，低於市場早前估算的5萬元，而綠白表比例則維持在6、4之比。房屋署指是次折扣率定於3成，已經令所有單位符合白表申請人入息限額的負擔能力。

第一批復建居屋將於2016／17年落成，集中供應400多平方呎的單位，房屋署率先於年底開售5個屋苑的樓花，平均呎價介乎5,593至6,113元；按呎價計，元朗宏富苑最平，而提供近千個單位的荃灣尚翠苑則最貴。

白表2人以上 入息上限4.6萬

按樓價計，最便宜的是沙田美柏苑的371平方呎單位，索價187萬元，最貴的單位則是511平方呎的荃灣尚翠苑，售價達326萬元。

翻查資料，去年出售最後一期居屋餘貨的「樓王」、香港仔雅濤閣高層單位，577呎售近350萬元，可見樓價近期升驚人。

房署根據最新數據計算出新居屋白表2人或以上申請者的入息上限為4.6萬元，而資產限額為101萬元；1人申請則減半。

房委會資助房屋小組委員會主席黃遠輝解釋，大部分是次推售單位為200萬至300萬之間，以現時按揭利率為2.25厘計算，20年的按揭可以借得350萬元，每月的供款大致介乎1.8萬至1.9萬元之間，申請者可以入息開支中的4成作供款，符合到負擔能力的準則，所以再加大折扣率的空間不大、理據亦不充分。

他又指出，由於居屋是「清水樓」，即只提基本裝置，故署方在計算市值時，由於參考的屋苑的設計、配套會優於居屋，已經將樓價作雙位數的調整，故實際上的折扣率已不止3成。

委員憂難吸引 公屋戶流轉

但房委會委員、公屋聯會副主席文裕明認為，現時樓價高昂，以市價7折來定居屋的售價亦會偏貴，建議研究未來居屋可否與市價脫鈎。他又擔心現時沒有誘因吸引公屋住戶流轉至居屋，認為在搶購新居屋熱潮下仍難以加快公屋流轉。

此外，是次居屋的綠、白表比例將維持6、4之比，亦沒有為單身人士另開一條隊。消息人士解釋，現時綠白表間有靈活的互換機制，未用盡的配額可靈活換成另一種表格，故沒有改變比例的需要。

重推居屋會否對私樓市場造成影響？理大建築及房地產學系教授許智文認為，增加居屋供應有助市場減輕對私樓的需求，但由於是次推售的居屋數量僅約2,200個單位，難以發揮到影響力，價格回落仍靠私樓市場增加供應會更顯著。

房委會資助房屋小組委員會將於本月11日討論有關居屋銷售的安排，一旦獲得通過，12月底就接受申請，房署在開售前7天將有示範單位予公眾參觀，亦會提供虛擬示範單位短片。

撰文:張美琪